1) Aspectos preliminares
En la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos, en razón de las particularidades del derecho inmobiliario dominicano.
El bufete de abogados apoderado se encargará de realizar las diligencias y comprobaciones necesarias para asegurar la protección de los derechos del comprador antes de la firma del contrato preliminar de compraventa, generalmente denominado promesa de venta u opción de compra, donde se acuerda la promesa de venta, condicionando su ejecución a los resultados de las comprobaciones legales pertinentes.
Para elaborar el contrato de opción de compra e iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su asesor legal: (1) copia del certificado de título del inmueble, (2) copia de su cédula de identidad (o pasaporte si es extranjero) u de su esposa si es casado, y (3) copia de la mensura o del plano del inmueble.
2) La promesa de compraventa
La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de un contrato de promesa de venta u opción de compra, en virtud del cual el comprador entrega un depósito o avance ya sea al vendedor o a un tercero, y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador según los términos indicados en el contrato.
El contrato es suscrito por las partes en presencia de un notario, quien testifica que las firmas fueron puestas en su presencia, y contiene una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación. Su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el contrato definitivo de venta, que servirá para transferir la propiedad al comprador.
3) Comprobaciones previas
Para iniciar las comprobaciones de lugar y elaborar el contrato definitivo, el vendedor debe proporcionar adicionalmente al comprador o a su asesor legal lo siguiente:
Si el vendedor es una persona física: (1) copia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, y (2) copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales.
Si el vendedor es una empresa: (1) copia del expediente constitutivo de la sociedad, del certificado de registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, (2) copia del acta de asamblea que autoriza la venta, (3) certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio: (1) copia de la declaración de condominio, (2) copia del reglamento de condominio, (3) copia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes, (4) certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento, y (5) copia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio.
Si el inmueble es una vivienda: (1) copia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes, (2) inventario de los efectos mobiliarios existentes, y (3) copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, internet y basura.
Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el certificado de título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente. A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes:
- Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.
- Comprobación por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor o perito topógrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas.
- Inspección de las mejoras: Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta de la casa, apartamento o piso, a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.
- Permisos: El abogado del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados y que se cumplen los requisitos medioambientales.
- Posesión: El comprador deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de antemano cualquier reclamación de parte de terceros. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se deberá comunicar al comprador que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que, en consecuencia, eviccionarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa.
- Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra.
- Servicios: El abogado encargado de la operación o el cliente mismo deberá verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono, telecable u otros servicios.
4) El contrato definitivo de venta
Al igual que la promesa u opción, el contrato definitivo de venta se suscribe ante un notario. Este contrato tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad sobre el inmueble vendido del propietario al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica.
5) Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro
El contrato definitivo de venta debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, a fin de solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.
6) Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos
Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el contrato definitivo de venta y el certificado de título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la transferencia, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aún por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país.
7) Expedición del certificado de título
Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo certificado de título a nombre del comprador y se cancela el certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo certificado de título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate. En virtud de la nueva Ley de Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es decir, que no tengan una designación catastral única y un plano de mensura individual debidamente aprobado, no podrán ser inscritos en el Registro de Títulos, salvo en los casos siguientes: (1) compraventas efectuadas antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrán ser inscritas durante un período de gracia de dos años que termina el 4 de abril de 2009; y (2) compraventas de propiedades completas sin deslindar. No se permiten ventas de porciones de dichas propiedades.